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2024年6月25日，廣州成功賣出了今年的第4宗住宅用地。
建筑面積約2.58萬平方米的荔灣鶴洞路，以南AF040134地塊被保利發(fā)展以約7億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率8.5%。參與競(jìng)拍的還有綠城中國和貝殼旗下的貝好家，綠城中國很少參加廣州的土地競(jìng)拍，貝好家更是首次亮相。
今年3月份，貝好家現(xiàn)身北京土地拍賣市場(chǎng)，與36家房企競(jìng)爭一幅住宅用地，雖然沒有成功拿地，但已引發(fā)業(yè)內(nèi)諸多猜想。僅僅過去3個(gè)多月，該公司便南下廣州再次出手搶地，積極的態(tài)度可見一斑。
貝殼開始布局上游，參與土拍了。
貝殼開始往上游
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)切入
從競(jìng)拍過程來看，貝好家的出價(jià)還是比較謹(jǐn)慎的，整場(chǎng)只報(bào)了3次價(jià)，報(bào)出了第7輪的約6.75億元后便止步不前了。據(jù)了解，參加北京的土地拍賣后，貝殼曾表示報(bào)名拿地是試水。而對(duì)于荔灣鶴洞路以南AF040134地塊，貝好家似乎也是試水的成分居多。
地產(chǎn)圈并不關(guān)心貝好家有沒有拍到地，似乎更關(guān)心貝殼是否要做開發(fā)商了?
這意味著，作為國內(nèi)最大的中介平臺(tái)，貝殼開始往上游房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)切入了。
貝殼憑借其在房產(chǎn)中介市場(chǎng)的大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)客戶需求的深刻理解，試圖打破常規(guī)，從產(chǎn)品定位、客研、施工到營銷環(huán)節(jié)全面介入，力圖成為地產(chǎn)開發(fā)鏈條的隱形鏈主。根據(jù)公開資料，貝殼于2023年7月正式宣布開啟“一體三翼”戰(zhàn)略，新設(shè)貝好家事業(yè)線，涉足地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將組建經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線。委任貝殼副董事長徐萬剛擔(dān)任貝好家的CEO，同時(shí)開始從各大房企“招兵買馬”。
從去年開始，貝殼在內(nèi)部孵化了一個(gè)代號(hào)為“9號(hào)項(xiàng)目”的新業(yè)務(wù)。
據(jù)說，當(dāng)時(shí)它挖來了不少有龍湖、萬科、金地、藍(lán)光發(fā)展等傳統(tǒng)房企背景的職業(yè)經(jīng)理人，組建了開發(fā)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)。
日前，貝殼公布了2023年財(cái)報(bào)。報(bào)告顯示，貝殼總交易額(GTV)為3.14萬億元，同比增長20.4%;凈收入為778億元，同比增長28.2%;歸母凈利潤為58.90億元，扭虧為盈。
其中，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，新房凈收入306億元，同比增長6.7%;存量房凈收入280億元，同比增長15.9%。
對(duì)比2023年地產(chǎn)的下行行情，可以說貝殼的業(yè)績還是比較亮麗的，收入和利潤雙增長，充足的現(xiàn)金流，為其向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)軍奠定了資金基礎(chǔ)。
貝殼轉(zhuǎn)型做開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)
貝殼作為房產(chǎn)中介“老大哥”，轉(zhuǎn)型做開發(fā)商，它有什么優(yōu)勢(shì)?
一是信息優(yōu)勢(shì)。
開發(fā)商掌握新房的銷售數(shù)據(jù)，有專門的數(shù)據(jù)庫和供應(yīng)商，可以出幾十頁的分析報(bào)告來輔助拿地和經(jīng)營決策，但是在二手房領(lǐng)域，由于成交數(shù)據(jù)非常的零散和不系統(tǒng)，開發(fā)商可以說是知之甚少。
開發(fā)商的信息劣勢(shì)，正是貝殼的信息優(yōu)勢(shì)。
貝殼做房產(chǎn)中介出身，又是市場(chǎng)占有率最大的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，自然具備存量市場(chǎng)的信息優(yōu)勢(shì)。
另外，貝殼在新房領(lǐng)域的信息優(yōu)勢(shì)也很明顯。
貝殼和開發(fā)商合作的項(xiàng)目非常多，由于開發(fā)商降價(jià)往往優(yōu)先通過中介渠道釋放，貝殼可以第一時(shí)間了解到合作競(jìng)品項(xiàng)目的促銷政策細(xì)節(jié)(例如降價(jià)房源、降價(jià)幅度、降價(jià)方式、走量情況等)。
二是多賺地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的錢。
貝殼原來做中介，只能賺渠道帶客的錢，而且還不一定是獨(dú)家，費(fèi)率還受到開發(fā)商的營銷費(fèi)用預(yù)算約束，是純純的乙方，處處受制于人。
貝殼自己做的地產(chǎn)項(xiàng)目，定價(jià)自由控制，就可以賺多個(gè)環(huán)節(jié)的錢，例如市場(chǎng)研究咨詢費(fèi)+營銷代理費(fèi)用+渠道費(fèi)用+開發(fā)環(huán)節(jié)利潤，實(shí)現(xiàn)“一魚多吃”的效果。
貝殼能否成功突圍?
長期來看，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)市場(chǎng)容量逐步減少，房價(jià)增值幅度有限，開發(fā)周轉(zhuǎn)率下滑，雖然地價(jià)下跌，但客戶少了，銷售速度變慢了，新進(jìn)入者很難像以前那樣賺取超額利潤。
貝殼表示，貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)，具體而言，就是通過大數(shù)據(jù)分析，利用AI算法挖掘出客戶需求，提前預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶意向的產(chǎn)品類型和價(jià)格預(yù)期，以此作為樓盤產(chǎn)品定位的重要參考，探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。
雖然參加了土地拍賣，但貝好家的目的不是像個(gè)開發(fā)商一樣，自己獨(dú)立操盤。“合作”是該公司多次強(qiáng)調(diào)的關(guān)鍵詞。根據(jù)公開信息，貝好家更傾向于打造一個(gè)集合了資金、土地、開發(fā)等要素的平臺(tái)，用互聯(lián)網(wǎng)的思維顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。有消息稱，貝好家計(jì)劃攜手合作伙伴在2029年達(dá)成千億元級(jí)的銷售額。
對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目，貝好家的參與模式比較靈活，可以同股同權(quán)，也可以只是財(cái)務(wù)投資。前者聚焦在4大一線城市及杭州、蘇州、南京、合肥、成都、西安，后者的投資范圍則擴(kuò)大到20座重點(diǎn)城市。
就財(cái)務(wù)投資而言，貝好家在2023年已經(jīng)與保利發(fā)展合作，投資了太原的中鐵置業(yè)·逸宸首府項(xiàng)目。
眼下看，貝殼做地產(chǎn)開發(fā)的邏輯，或許和華為造車、小米造車的邏輯相似，想要用互聯(lián)網(wǎng)思維改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，這種模式能否成功?我們拭目以待。
